都更修法：門檻大幅調高 不准強拆釘子戶

都更修法 不准強拆釘子戶

• 2012-11-08 01:45
• 工商時報
• 【記者呂雪彗／台北報導】

　行政院昨天完成都更條例審議，未來都更門檻將更高，且釘子戶也不能強拆，就怕文林苑事件再度發生。圖/本報資料照片

     都市更新未來有重大改變！行政院昨（7）日完成都市更新條例審議，通過所謂「文林苑條款」，不能強拆釘子戶，未來建商進行都更即使取得建築執照也不能預售，必須在清除所有地上物後，取得建照才能預售，不僅都更難度增加，建商資金成本也恐將大增。

     行政院昨天已完成都市更新條例部分條文修正草案政務審查會，預計二週後提行政院會通過，將列本會期優先法案。

     基於憲法保障民眾財產權與居住權，現行規定未能達成全數協議合建者，對少數不同意合建協議之住戶，可申請主管機關強行徵收的25條之1爭議條文，予以刪除，以免有違憲之虞。

     文林苑都更案在建商取得建照，建物尚未全數拆遷完成前即辦理預售，影響所有權人及預售屋買受人等權益，此次修法增訂文林苑條款，避免在建築物尚未全數拆遷完成前即辦理預售，引發爭議。

     原本部版罰則訂可按次依銷售金額的30％處罰，但經政院審查，大家對銷售金額不明確有疑慮，因此明訂違法預售者可按次處50~500萬元罰鍰。

     都市更新計畫未來也不能強行拆除「釘子戶」，必須經過一定程序，進行協調、調處、調處不成再送行政法院裁決等程序，都更難度將更高。

     主管機關審議相關計畫後，出現「重要變更」影響所有人權益時，可第2次公開展覽，讓所有權人有再一次撤回同意書的機會。至於同意書簽定時機、應記載事項等將另授予子法訂定，避免外界質疑同意書是「空白授權」狀況。

     昨天也審議通過保障都更進行的條款，都更經公開閱覽程序，原本規定同意參與住戶可以有權不參與，此次修法限定地主退出必須有條件，未來公告時，若分配權利價值及面積沒有少於原來條件（例如原談分配100坪，公開閱覽後未少於100坪），負擔沒有增加下，不得任意撤銷同意書，中途退出，避免有人故意攪局，變成釘子戶，影響都更進行。

     都市更新成案門檻也大幅調高，都更事業概要同意門檻，由民眾自行申請的都更案，住戶同意比例3/10才可成案；由建商等都更事業機構申請，同意門檻提高為5/10，較現行1/10大幅提高；都更計畫同意比例由目前1/2到3/4不等，依劃定更新地區類別，分別提高到2/3到9/10不等。

     對具有商業價值但單元較小土地，內政部原本建議住戶可以採共同信託方式，委由金融機構進行都更開發成像飯店等商業用途。不過，金管會大力反對，大戰數回合後，刪除兼信託業務之金融機構可擔任都更案實施者的新增條文。

 

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建商好悶 都更路已倒退嚕

• 2012-11-08 01:45
• 工商時報
• 【記者薛孟杰、蔡惠芳／台北報導】

     針對政院通過比現行規定嚴格的都更條例修正草案，北市府都更處長林崇傑昨（7）日坦言，因文林苑事件造成都更遭妖魔化、都更條例從嚴修正，確實造成新都更案難度提高，都更市場「陷入盤整」。但都更條例修正有助於導正市場混亂秩序，加上都更需求仍在，長期看來，修法反而有利都更，都更的未來並不悲觀。

     建商則普遍認為，都更條例修正案尚未完成敲定，都更之路已「倒退嚕」，現在台北市大大小小800多個都更案，已幾乎全面停擺，可謂是政府、市民、建商「三輸」局面。

     林崇傑說，市府還未看到政院修正版文字，無法逐條回應，但初步瞭解，修正方向與北市府之前邀請專家學者研修的「市府版修正案」方向差別不大。他也特別向建商喊話，行政法院不是民事庭訴訟，不必三審三決，訴訟程序應可在1年內完成，不會永遠拖下去。

     對於建商擔心，文林苑案已拖垮北市都更，都更條例若按目前草案修正，都更就真的玩不下去了。林崇傑坦言，雖今年迄今北市府收到的都更案與去年件數差不多，全年應可逾100件，但目前正在談的新都更案確實因此遭遇瓶頸。

     冠德建設副總經理洪錦欽就表示，現在冠德手中所有都更案，幾乎統統都停掉了，如果行政院再增訂未拆除地上物前不得預售，那麼造成的殺傷力將更嚴重，都更之路可以說已經死了。不過，增訂此條文是合理的，以免重蹈文林苑事件覆轍。

     永慶建設開發公司總經理葉淩棋則認為，文林苑都更案在取得建造後，在建築物尚未全數拆遷完成前，即辦理預售，影響所有權人、預售屋買受人等權益，因此此次「都市更新條例」修正案特別增訂地上物拆遷前不得預售等條文，他個人認為十分合理，應予支持。

     葉淩棋分析，目前台北市所有都更案幾乎停滯不前，主要是卡在文林苑事件已讓都更案面臨地主、建商不互信的窘境。再增訂未拆除地上物不得預售條款，可讓都更路更好。