房市多頭持續8年主因：資金氾濫

• 2011-11-23
• 第587期

莊孟翰：為什麼房市景氣會持續8年

• 莊孟翰

在這一波景氣來臨前，大家對於房地產長達13年的U型谷底盤整總覺得太長，然而對

於這一波從2003年SARS之後長達8年的多頭走勢，更覺得不可思議。
928檔期一向是每年觀察房地產景氣重要參考指標，但今年不僅推案量大幅下修，還創下5年新低，看屋人潮亦大不如前，不少研究機構抱持景氣將要反轉的悲觀看法。
其實只要深入探討2003年後的國內外經濟情勢，即可充分了解2007年美國兩大房貸機構房地美與房利美開始出現嚴重虧損，其後由政府接管、取消掛牌；2008年雷曼兄弟因次貸風暴影響，宣告破產。
2009 年全球為救市發行之2兆美元，大多流向亞洲新興國家，中國大陸亦宣布增貸4兆人民幣擴大內需兼刺激經濟，台灣2009年1月23日將遺產及贈與稅大幅調降至10％單一稅率，資金大量回流，加上ECFA利多因素，從而由於資金行情引發之「內需」與「外需」再加上預期心理，導致房地產在有史以來最低、最長之低利率時期，最多之氾濫游資以及最大租稅減幅情勢下，尤其主要金融機構存款總金額高達31.92兆元(2011年9月)，8年多以來足足增加11.31兆元，卻未相對提供產業投資機會，不僅房、股兩市不斷相互拉抬，投機炒作之風更勝往昔。
去年8月11日台北車站對面南陽街慶豐銀行總行大樓由台灣人壽以25億6000萬元高價標購，換算土地每坪高達833萬元；今年9月28日敦化南路二段中華票券金融大樓，由頂新國際集團旗下頂禾開發以46.2888億元高價得標，換算土地每坪更高達1405萬元。
而在這一波房價逐漸高漲過程，台北市政府又針對4、5層樓老舊公寓推出都市更新2倍容積獎勵，亦即一坪換一坪再加一個停車位，導致台北市老舊公寓身價倍增，預售每坪開價100萬元以上者比比皆是。 因此，這一波房地產在房價、地價及股市、房市相互拉抬效應下，再加上兩岸關係改善以及最近政府擬擴大陸資企業來台投資等各項利多因素之預期，房價該跌不跌而導致這一波景氣足足延續8年。
當前大家最關心的是，除了明年總統大選後政策導向，大陸房價大幅下跌2至3成後，整體經濟是否也會因歐債與美債影響而導致軟著陸或硬著陸，唯依最近國際經濟情勢、兩岸關係與國內供需加以綜合分析，未來國內走勢漸趨遲緩實乃勢所必然，市場交易再度回歸理性亦是一件好事。