認識容積率、容積移轉與容積獎勵

認識容積率與容積獎勵

 

建蔽率與容積率，是房地產專業用語中最常被提起的兩個名詞。

簡單來說，「建蔽率」指的是房屋投影面積與基地面積的比率，例如：100坪基地上房屋的投影面積為20坪，則建蔽率為20%；若一塊土地的面積為500坪，而建築物的投影面積為300坪，建蔽率為60%，通常建蔽率比率愈低，留下的空地愈大，建蔽率愈高，則空地面積愈小。

至於容積率，是指建築物總興建坪數與土地面積的比例，即建坪與地坪的比例。以一棟建築物蓋了15層樓，總興建的面積為五千坪，該基地的土地面積為一千坪為例，該建案的容積率即為500%，也就是每坪的土地面積可以蓋五坪的建坪。容積率愈大，對建商來說地價成本在房屋中占的比例愈低，但對於住戶來說，結果可能相反，因為建築密度愈高，可能居住的舒適度愈低。

基本上，所謂的「建蔽率」與「容積率」的高低與土地使用性質有關，依照土地法與平均地權條例規定，主管機關應依國家經濟政策、地方需要情形、土地所能提供使用的性質與區域計畫及都市計劃等規定，來編定各種土地的用途。以台中市七期新市政中心的建蔽率與容積率為例，就有新一、新二……到新八的區別，新一建蔽率為50%、容積率為350%，新二建蔽率為40%、容積率為320%等。而不同的土地區分類別，能夠進駐的行業也有詳細規定，一般來說，商業區的建蔽率和容積率最高，能容納的行業別也最多，因此商業區的土地和房價也往往最高。

容積移轉為降低土地成本利器

近年來，常可聽到土地標售創新高的消息，讓人有種房價高不可攀的感慨，或是會被所謂的「容積單價」給迷惑了，就兩年多前台北市信義聯勤俱樂部土地的標售案來說，新光人壽以總價約63.84億元，高出底價2.7倍的價格得標，平均每坪高達274萬元，換算容積單價，每坪約百萬元，乍聽之下有點嚇人，可是，懂些營建常識的人都知道，建築物的每坪成本並不是這樣計算的。因為這個成本並沒有把公設、虛坪等面積計算進去，而這些所謂的「大公」、「小公」都是可以賣錢的，而且建商還可以運用「容積移轉」來攤提成本。

所謂「容積移轉」是都市更新一種的概念，藉由都市設計的手法，將面臨老舊的歷史建築、開放空間、農地，或特殊的土地使用形態，在某些條件下，可以與更新地區整合，允許原屬一宗土地的可建築容積部分或全部移轉至另一宗可建築土地使用，

像在土地價格較高的台北市，容積移轉就被建商視為增加銷售面積、降低土地成本的利器。其中較著名的案例，包括：皇翔建設以四億多元取得大稻埕古蹟容積，換算每坪單價85萬元，移入其預定在信義計畫區推出的豪宅建案；宏普建設用一億多元買下嘉新水泥在台北市新生南路上清真寺的容積，移轉到大直重劃區推出的建案使用等。

如果原本三千坪土地只能蓋15層樓，藉由容積移轉，就有可能蓋到20層樓高，多賣一些戶數，將有助建商提高獲利。

容積獎勵有助都市更新

除了容積移轉之外，容積獎勵也是影響房價的因素。日前行政院為刺激房地產市場，通過放寬都市更新建築容積獎勵，擴增「策略性再開發地區」的建築基地法定容積，將策略性再開發地區的獎勵，由建築基地法定容積1.5倍增加為二倍；或由各該建築基地法定容積0.3倍加上原建築容積，增加為法定容積0.5倍加上原建築容積。

以「住四」為例，法定容積率為300%，現有獎勵每坪土地可以蓋4.5坪房屋，套用新的獎勵每坪土地可蓋6坪房屋。若是150戶的建案，則可增加為200戶，將有效刺激建商投資都市更新獎勵案的意願。
而台北市政會議也於去年底通過都市發展局提出「合理容積調整、促進都市再生」案，決定釋出三千公頃容積，除了老舊社區外，包括捷運站附近，公園綠地附近、科技產業軸帶、大街廓等地以及其他配合市府重大政策或建設區域，都可以提出申請，以加速老舊地區的更新腳步。

不過，這也引發「容積增加、可售面積增加，可能造成空餘屋問題」的疑慮，所以，為了確保自己的權益，民眾在購屋時應盡量找「土地資源稀少、新成屋及中古屋價差越大的地區」，將越有都市更新市場與房價保障。