捐地換容積的管道落日 公辦容積移轉的訂價將設公式

容積訂價 將設公式

• 2013-03-04 01:16
• 工商時報
• 【記者于國欽／台北報導】

     內政部研商讓捐地換容積的管道落日，屆時建商想增加建物容積，只能向地方政府買，但何時落日？營建署長葉世文昨（3）日表示，須待政府出售容積價格公式拍板後，才會明朗，目前持續和業者溝通中。

     葉世文於農曆年前提出捐地換容積將設落日條款，消息傳出後，引起各界關注。他表示，現行建商要讓建物增加容積（移入容積）可循兩種管道，一是向民間購買公共設施保留地捐給地方政府以換取容積；另外也可直接向政府購買。

     葉世文說，公共設施保留地理應由政府編預算徵收，由於政府沒錢，民眾在政府徵收遙遙無期下只好把地賣給業者，業者經常只以公告現值一、兩成買下，然後捐給地方政府換取容積，外界批評其中有暴利，因此內政部才決定讓這項措施在一定期間後落日，未來業者要買這類容積（移入容積），只能向地方政府買，由政府做莊，不會再那麼便宜。

     葉世文表示，這消息農曆年前經報導後引來不少關切，建商擔心未來跟政府買容積會更貴，依內政部規劃，未來容積的訂價會有一套公式，這套公式目前在商議階段，有很多種算法，外界也有很多意見，必須等公式拍板後，才能確定何時讓「捐地換容積」落日。

     葉世文表示，另外「獎勵容積設上限」一事也引起業者關切，鑑於監察院關切地方政府過度運用容積獎勵，內政部決定修正都更容積獎勵辦法、都市計畫施行細則，將「一般地區」獎勵容積訂在20％（比法定容積多出20％），「都更地區」則訂在50％，但業界希望能調高些，未來上限會訂在什麼水準，也還需進一步協商。

 

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學者痛批容積獎勵 公共財變私有財 建商暴利

• 2013-03-04 01:16
• 中國時報
• 【蒼弘慈／台北報導】

     針對台灣容積率問題，學者批評聲浪不斷，淡江大學建築系系主任黃瑞茂則說，容積獎勵在台灣，已變成超完美圖利的一種手段與工具；政大地政系教授張金鶚表示，容積為公共財，政府不能如印鈔票一般，隨便增加容積。

     張金鶚指出，目前容積移轉與容積獎勵確實有改革的必要，因為容積是公共財，涉及都市環境品質與公共設施承載能力，而政府就像印鈔票一樣，隨便獎勵容積，這樣只會造成通貨膨脹，後遺症將很大。

     此外，張金鶚強調，現在政府用停車、開放空間等獎勵建商容積率，根本是慷他人之慨，就拿建商為獎勵容積而蓋公園，不同的地區應有不同的標準，且這些建商往往蓋的公園都是「假公園」，一年半後，公園就改成大樓，最後損失的還是民眾。

     黃瑞茂指出，容積原本是針對一些公共利益有所助益而提供的獎勵，但事實上，許多容積都對公共利益沒有好處，導致容積變成超完美圖利的一種手段與工具。

     黃瑞茂指出，容積獎勵成了一種「給定的」東西，好像還不能不給，沒給就不對，就是反商一樣，透過主管機關的營建署和地方政府「腦力激盪」，不斷衍生出不同的獎勵名目，其不是為了公共利益而出發，而是替都更案創造更多的利多。

     黃瑞茂舉例說，可以直眺淡水河與觀音山的淡水小白宮，是文化部指認的「文化資產世界遺產潛力點」，但即將進行都市更新計畫公告淡水小白宮坡下的開發案，新北市政府卻同意建商以「沒有作為」為由，將基地預定地旁的公有地納入都更範圍，藉此獲取最大的容積獎勵，然而，容積獎勵後的二十七樓層高的建物，卻擋住了後方小白宮的景觀，他質疑，「這樣公有地配合都市更新，到底創造了怎樣的公共利益？」

     他呼籲，容積獎勵應回歸都市計畫，且容積的給予需看公共價值，不應當做為處理地方勢力、利益分配的「無本」手段。

 

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建商、地主帶頭反對 金雞母下蛋歸公 既得利益反彈

• 2013-03-04 01:16
• 中國時報
• 【王莫昀／台北報導】

建商怕容積移轉成本揭露，有媒體引用建商說法，以「助漲房價」為由，反對公辦移轉。(圖／中時提供)

     內政部營建署推動公設保留地容積漲價歸公新制，引發地主、土開業者與部分建商強烈反彈，近期積極開會，將成立自救會，計畫下月發動六、七千人上內政部與營建署抗議，媒體也發文抨擊容積公賣制，甚至引建商的話指此政策將「助漲房價」。這也是政府釋出「公辦容積移轉」政策後，既得利益者最大的反彈！

     據瞭解，目前除桃園縣、台北市道路聯誼促進會等擬發動抗爭，北台灣許多公設保留地地主上周也齊聚北市開會，大規模串聯，發動全台相關地主與土開業者，近期上內政部與營建署抗議。

     地主自救會籌備成員小鄭（化名）指出，「我們要的不多，只希望政府維持容積買賣能符合市場自由機制！」

     容積移轉商機主要集中在雙北市，一年超過三百億以上，吸引土開、地主與建商搶食這塊大餅。未來建案容積移轉主要來源之一的公設保留地，將改由政府做莊，其容積只能由政府買賣，令相關地主，或是專做容積生意的土開業者急跳腳，也有建商大反彈，在媒體上痛批容積官賣的政策。

     與政府合作興建林口A7站合宜住宅的麗寶建設副總經理何昭宏表示，只要有良好配套，不反對政府以公設保留地等容積交易，籌措重大公共建設財源。惟他也不諱言，一些手中握有大筆容積，建照尚未下來的建商多少會忐忑不安，因為政策萬一未做好配套，時點切割不對，手中高價購得的容積，未來將面臨須捐給政府，再向政府買回的窘境。

     建築公會全聯會秘書長于俊明指出，公設保留地之所以會用容積移轉，是因為政府長年不徵收，容積移轉是要幫這些權益受損的地主解套，如果把容移的路封殺了，政府能徵收的公設保留地又有限，這對地主的權益以及都市發展，都將造成很大的傷害。

     最令建商介意的是，新制規畫政府可「高價」出售容積，但要求建商把淨利通通倒給政府。于俊明說，依新制，建商向政府購買容積，如果興建一坪成本約四十萬元，移入容積增加樓層的售價是每坪一百萬元，那增建樓層獲得每坪六十萬元的淨利，要給政府，這樣誰要買容積？