避炒房奢侈稅... 投資客祭8大怪招

• 2011-04-06
• 第20期

避炒房稅 投資客祭8大怪招

• 文 編輯部 文◎陳美玲

財政部祭出的奢侈稅來勢洶洶，不過「上有政策，下有對策」，還是有投資客老神在在，究竟這些投資客會出什麼「怪招」來因應，市場都在拭目以待。
奢侈稅7月1日上路勢在必行，雖然不動產業者以及建築業者反彈聲浪不斷，仍無法力挽狂瀾，但被當成「箭靶」的投資客，並沒有因此「舉白旗」，業者表示，投資客至少備有「8個窟」準備避開奢侈稅，政府很難抓住這些「狡兔」。

房屋信託2年後過戶

若有婚姻關係的投資客也可能利用「假離婚」手法，躲過奢侈稅的課徵，即使新法上路，夫妻離婚後各自成為新的個體戶，名下不動產就符合「一生一屋」的條件，最後新法實施後反而演變成為離婚率攀升的假象出現。房地產業內私下表示，由於現行民法也無限制結婚和離婚次數，如果「狠」一點的投資客，甚至可以用和人頭「假結婚後，再真離婚」手法來規避炒房稅。
「假贈與，真買賣」方式也恐為投資客利用。依法律規定，財產所有人可將自己財產無償給予他人，經他人允受後而生效力的行為。贈與稅課稅基準以「公告現值」計算，在公告現值遠低於市場「實價」下，對投資客來說還是「相當划算」。
不過，業者指出，若投資客欲利用贈與管道找買方當人頭戶，進行「假贈與，真買賣」來規避炒房稅，當房屋市價超過5000萬元以上，恐怕會成為政府查稅第一波目標。
房屋信託也可能是未來投資客會運用的方法之一。台灣房屋研究中心執行長邱太?表示，以房屋信託進行交易買賣的方法，類似國宅權利買賣，但對買方來說更具有保障，甲方（賣方）也就是委託人可利用「他益信託」方式，將房屋信託給第三公證人如銀行、信託公司等，並將乙方（買方）設定為受益人，2年後再將房屋過戶移轉給乙方，也能夠避開奢侈稅。

設定抵押權予買方

和房屋信託類似的方法還有「以租代買」，賣方在寬限期2年時間將房屋租給買方，買方有優先承購權，2年租賃約期滿後，當初買方所給付的押金（約200萬元）轉為自備款。業者指出，用「以租代買」方式進行房屋交易，對買方來說較沒有保障，買方可在一開始訂契約時，要求賣方提供擔保品並設定抵押權予買方，如此一來，皆可保障雙方權益。
「假合約，真買賣」也可能在新法上路後大量湧現。房地產業者私下表示，其實這類的案例在房地產市場層出不窮，買賣可能就避稅或是節稅原因，在買賣契約上「作假帳」，舉例來說，一間2000萬元房屋合約上的價格為1500萬元，其餘的500萬元以現金、支票或是商業本票給付，如此一來，可以減輕賣方課稅壓力。不過，這種行為其實也有風險，因為買方若以支票或是商業本票付款，仍有金流可以追查，最後仍會被追繳稅款。另一方面，如果買方以現金500萬元給付，自備款需準備十分充裕，非所有買方都能配合。

7月1日後恐成賣方市場

不過，值得注意的是，重購退稅條例中規定購入的新屋5年內不得移轉，另外，條款具有「效期限制」，重購期限須在2年之內完成（包含先買後賣或是先賣後買），並且僅適用於3種土地，像是自用住宅、自營工廠與自耕農地等。此外，雖然換屋族在取得新屋1年內出售舊屋，可免徵特別稅，但若出售舊屋期間超過1年，仍適用於奢侈稅條例，仍需依交易總價課徵10％特別稅，因此賣方在售屋時間點必須控制得當，才能免除加徵稅款。
炒房特別稅即將上路，依現行法規來看，投資客仍可找得出漏洞鑽，不過，政府這次防堵投機客炒作來勢洶洶，究竟這些投資「狡兔」躲不躲得過，7月1日後答案即揭曉。
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