合建分售...建商與地主合建房屋如何分配

建商與地主合建房屋如何分配

• 編輯部

市場上合建分為三大類：

第一種 合建分屋

合建分屋為地主與建商雙方按比例分配房屋，即甲建商與乙地主合建，雙方約定1-3F為地主所有、4F-8F為建商所有，雙方各自擁有分配之房屋，故建商與地主雙方有(交換)的性質，即地主以土地交換建商興建之房屋。
合建分屋之分配方法又有
(一)立體分層：
立體分層為假設雙方興建一棟12層雙併之建物，每一層有A、B二戶，建商分得A1F至A12F，地主分得B1F至B12F，此分法即為立體分法，一般在實務上立體分法雙方爭議較小。
(二)水平分法：
水平分法為上例中1F至6F為地主所有，7F至12F為建商所有，若建築位於商業氣息濃厚之區域，店面價值高，則地主會爭取1F往上分，實務上許多合建之地主都要求以水平分法分配房屋，因地主可以保有其原先的位置。
(三)分棟分法：
此法亦為立體分法之一種，為較大土地面積的建案，故可規劃數棟建物，此法為地主與建商興建A、B、C棟建物，地主分A、B二棟建物，建商分C棟建物，分棟分法在實務上爭議較小，因各自管理各自建物，例中正區有一豪宅案「泰安連雲」即是屬於此分法。
實務上，合建分屋的建物在簽約時，賣方均為同一人（建商或地主）。

第二種 合建分售

合建分售為地主出售土地，建商出售房屋，兩者有合夥性質，每一戶的土地出賣人皆為地主，房屋出賣人皆為建商，亦即消費者購買合建分售之建物需跟地主簽土地預定買賣契約書；跟建商簽訂房屋預定買賣契約書，故土地之賣方與房屋之賣方不同，此種建物即為合建分售。

第三種 合建分成
合建分成為地主與建商雙方約定分配價金的比例後，兩者共同售屋給消費者，在簽約時賣方為建商及地主二人，消費者在支付價金時須同時按照期款，並依一定的比例分別給建商及地主。例:售屋款為總價一千萬，簽約金一百萬，建商與地主分配比例為建商百分之四十 地主百分之六十，故購屋者須將簽約金一百萬，分給建商四十萬，地主六十萬。此合建方式地主與建商亦有合夥性質。
合建分成在實務上較少案例採用此合建模式，原因是地主與建商兩者對於興建成本及地主的市價，兩者較不易產生共識，且在稅務上也較無節稅的空間。

小結：
三種合建方式實務上以合建分售實施之建案最多，因地主較有節稅空間，可節省營業稅及所得稅及盈餘分配稅。

作者小檔案：林宏澔
學歷：財務金融博士研究 企管碩士
現職：東吳大學企業管理學系教師
創世紀國際不動產管理顧問公司總經理

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合建分售 －貸款資金撥轉地主之入帳

建設公司與地主合建蓋房子，方式採合建分售。

地主於94年為購買土地已向銀行借款(土融20,000萬)，目前建設公司向銀行辦理貸款(土建融一起辦：土融30,000萬、建融7,000萬)，以增貸名義貸款，貸款人為建設公司，擔保人為地主。貸款核定下來後須先將地主於94年借的土融20,000萬先償還，其餘款再撥入建設公司。

<問題>

建設公司向銀行辦理貸款(貸款人為建設公司，擔保人為地主)，待銀行將貸款核定下來後，直接償還地主20,000萬(即表示用建設公司的錢償還)。請問應該用什麼名義入帳？

目前想到的是：建設公司須撥還給地主的客戶代收土地款，但約只有10,000萬，但另10,000萬須用什麼名義？

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合建分售是地主出售土地而建商出售房屋，再由契約約定銷售收益之分配比例，分別與未來買方訂定買賣合約，因為個人賣地部分只有增值稅不會計入個人所得稅，所以只有公司賣屋的部分要開發票，也因此較為節稅。

此案例所牽涉之會計處理：此建築物為一棟預售屋，當與買方簽訂契約收到在建工程款時，借記：現金；貸記：代收款。

貸記代收款之原因為建商必須將土地之款項撥給地主(為一負債性質)，等建商撥給地主土地款，再將代收款沖掉(清償負債)。

另外10,000萬則是借記：預付土地款，因為此金額為建商自行貸款而來，不是向客戶收取而來(沒有代收性質)，待建商出售後再從客戶收取款目，並將預付土地款沖掉。