時周》低價買古蹟變高價豪宅 容積暴利絕招公開
- 2012-03-02 08:31
- 新聞速報
- 【報導／劉建宏﹝時報周刊﹞】
近年來豪宅四起，房價跟著樓房一樣愈來愈高，原因之一，是由於容積獎勵所致。建商從較便宜區域買來容積，灌在地價高的地點蓋豪宅，賺取億元以上利潤，並帶動附近房價飆漲，導致無殼蝸牛繼續望宅興嘆。對此，有建商點出，容積移轉屬私人買賣行為，縱使賣方坐地起價，買方只要緊握羊毛出在羊身上原則，還是有賺頭；若政府能出面做莊，雖不一定能收平抑房價實效，至少可增加稅收，嘉惠大眾。
位於台北市信義區的皇翔Ｆ４，沒有公開販售，日前卻傳出天價，一坪要價三百三十八萬元，一躍成為豪宅中的豪宅！其實，早在去年八月，傳出廣達副董事長梁次震花了十二億元買了二戶皇翔Ｆ４，等於幫皇翔Ｆ４免費大做廣告；但儘管皇翔Ｆ４成為豪宅新地標，卻引起其他豪宅住戶的不滿。皇翔Ｆ４位於博愛國小對面，樓高十七層，附近的其他豪宅，如台北花園、維也納，都沒有它來得高，也因此皇翔Ｆ４還沒蓋之前，這些豪宅的住戶就罵聲連連。
住戶質疑，皇翔Ｆ４跟台北花園中間，只隔了不到五公尺的巷道，「萬一不幸發生火災，消防車開得進來嗎？」還有住戶說，「本來我們住在樓上，view很好，整個信義計畫區盡入眼簾，風景好得很。皇翔Ｆ４一蓋好，把我們的視線和陽光都遮住了，變得什麼view都看不到。這樣我們的房子還能叫做豪宅嗎？」
豪宅相鄰，毫無隱私價值可言
「他們自己解釋說，他們不是信義計畫區內最高的大樓，二十層以上的大樓比比皆是。開什麼玩笑？他們說的那些大樓，是蓋在信義路上的，信義路有多寬啊？四十米吧！皇翔Ｆ４是蓋在松德路裡面的巷子，頂多只有十米寬而已。現在你看看，豪宅跟豪宅都連在一起，毫無隱密，有什麼價值？」
皇翔Ｆ４遭到嫌棄，歸咎主因，就是容積獎勵所致。當初，皇翔Ｆ４的規畫只有十五樓，但老闆廖年吉花下巨款，有說四億元，也有說六億元，從大稻埕買來大量的古蹟容積移轉，硬是把樓高加到二十層樓。
由於反對聲浪不斷，負面形象太大，最後台北市政府只核准不到百分之三十的容積移轉，這才讓二十層的皇翔Ｆ４降為十七樓。不過，光是這多出來的二層，扣掉成本，至少也讓皇翔Ｆ４多賺了好幾億元！
專門做古蹟移轉的金雍建設股份有限公司董事長鄒成豐，在迪化街已經營近十年，同行都尊稱他是「台北市容積做最大的董事長」！他會進駐迪化街，原因無他，「這邊從民權西路到南京西路，短短的距離，卻有超過千億元的商機。」
鄒成豐的辦公室是租來的，外表看不出什麼特殊，走進去天花板是樑柱，樓梯是木製的，走在上面還會發出唧唧軋軋的聲響。「我們是在古蹟裡辦公，比去租高樓大廈辦公室，這裡更有味道。」
他說，迪化街本來要做二十米道路拓寬計畫，準備把房子都拆掉，後來是學者專家極力反對，這個計畫才被擱置下來。民國八十九年，台北市政府遂訂定大稻埕都市計畫法，保留原始古蹟。
「你現在可以在迪化街看到的大樓，都是在八十九年前就蓋好的；現在做修復工程的房子，最多只能蓋三樓，而且以前房子是什麼樣子，修復完工就要是什麼樣子。雖然很麻煩，一切都是為了保留古蹟。」
要買容積，現值加成行情不一
鄒成豐表示，即使迪化街現在已開發六成以上，仍有超過三百億元的商機。「像歷史街區是在安西街，這裡全部都可以做容積移轉；大範圍的地方，是要歷史建築才能做容積移轉。至於歷史建築的界定，必須先送文化局審核。」
前一陣子，鄒成豐在迪化街、民權西路口，買了二棟清朝遺留下來的古蹟，內部保存相當完整。他透露，原屋主是做南北雜貨、米店。「光是買房子的錢超過一億元，若是做容積移轉，利潤相當高。我正在做整修，保留這二棟房子，不打算賣，將來可以做餐廳，古色古香，一定叫好又叫座！」
他又說，在商言商，政府給予古蹟容積獎勵，合情合理。「如果你不給容積獎勵，誰願意去花大錢保存古蹟呢？除非像保安宮一樣，因為香火錢很多，可以自行花錢維修，也不需要政府補助。」
但不願透露姓名的王姓建商提及，站在業者的立場，雖然說這種話會得罪其他同業，他卻認為，政府應該出來主導容積買賣的市場。王姓建商在台北市做容積移轉，也是數一數二，光是一年的營業額，就有二、三十億元。
「現在的情形是，建商要買容積，按照公告現值再加幾成上去，行情不一。像新北市中和，本來只要多百分之三十，現在已經漲到百分之六十了；但就算坐地起價，建商有需要，還是會忍痛花錢去買。」
「如果政府來做莊，建商有需要，去向政府買，不一定會比較便宜，但肯定會省去不少麻煩。而且，政府本來就要徵收土地，那是因為沒錢，才會讓有些地主的權益損失，如今用這種方式來彌補，也可以去除民怨。」
王姓建商又說，政府這麼做，還可以開闢財源，增加稅收。扣掉徵收土地的成本，政府可以把多出來的錢，用在補助健保，或是拿來補助社會弱勢團體，一舉數得。
立意良好，政府建商地主三贏
至於在古蹟和大稻埕專區方面，政府更可以發行憑證，把容積證券化。王姓建商解釋，政府把容積視為有價證券，由政府來發行，獎勵企業家來投資，一來可以名正言順課說，二來也鼓勵大家維護文化古蹟資產。
聖得福建設股份有限公司董事長洪正雄，在台北市有「都更大王」之稱。他說，做都更，基本上不用買容積來移轉，除非建商自己是大地主，否則買愈多容積，只會造成建商跟住戶更大的糾紛。
不過，洪正雄也不諱言，由於台北市的土地愈來愈稀有，價格也愈來愈貴，只有透過買賣容積來移轉，才能降低成本，建商方有利潤可言。「現在很多建商都去買容積，來源有三：一是古蹟，二是公共設施保留地，三是大稻埕專區。」
洪正雄表示，容積買賣移轉，這是市場機制造成，「舉例來說，政府應該要徵收全台灣的既成道路以及公共設施保留地，但總經費加一加，既成道路要二兆元，公共設施保留地要八兆元，政府怎麼可能拿得出十兆的錢來？透過捐贈、容積移轉，政府減少了土地徵收的經費，建商和地主均有利可圖，這是三贏。」
他又說，以台北市為例，容積移轉的遊戲規則，當然是從比較便宜的地區買容積，再轉去像信義區這樣的高房價區。「政府應該要做的不是限制買賣容積，也不是大筆一揮，要給多少就給多少；而是要考量到居民的各項權益及公共設施，是否足以承載溢給的容積，嚴審可以容積移轉的上限。」
「你說信義區還能再有大量的容積移轉嗎？建商當然說可以，但那些住在豪宅裡頭的有錢人，絕對會舉雙手反對！」
台北市議員楊實秋則說，信義區是豪宅區，由於皇翔Ｆ４的關係，已經有人建議，要把信義區的容積移轉率，由最高的百分之四十，降到百分之二十。不過，這項提案還沒有獲得通過。
李鴻源：獎勵應訂上限
容積獎勵辦法多，最為大眾所熟知的莫過於「停車空間」及「開放空間」容積獎勵。在台北市比較受矚目的建案，包括一品苑、揚昇君臨，以及元利建設在和平東路、金山南路的都市更新案。
一品苑因為靠近總統府及官邸，影響維安，加上距離捷運站僅二百公尺，依規定不可有停車空間容積獎勵，但一品苑神通廣大，最後還是拿到停車空間的容積獎勵，多蓋出四層樓。外界質疑台北市政府有圖利建商之嫌，鬧得滿城風雨，最後一品苑賠償台北市政府一億三千萬元，全案落幕。
位於博愛路的超高大樓揚昇君臨，同樣遭質疑影響總統府維安。揚昇君臨的基地屬於商四，可以做開放空間容積獎勵，也能做停車空間容積獎勵；結果，揚昇君臨獲停車空間獎勵一千一百四十平方公尺，開放空間容積獎勵二千一百七十六點七五平方公尺，加起來約一千零三．三坪。
本來，揚昇君臨只可以蓋二十四層樓，因為一千零三．三坪的容積獎勵，整體增高到三十一層樓。台北市議員李慶元表示，若以當地房價每坪約一百萬元計算，光是增加的七層樓的容積獎勵，就讓揚昇君臨多賺了十億餘元。目前，揚昇君臨正加緊趕工當中。
至於元利建設在和平東路、金山南路的都市更新案，規畫要蓋三十八層的超高大樓。它的可建築面積約四千四百七十四坪，經過容積獎勵之後，多得了二千一百一十五坪，如果以大安區每坪行情高達一百萬元來算，建商光是靠著容積獎勵，就多賺了二十五．一五億元！
但此案就跟皇翔Ｆ４一樣，附近住戶抱怨大樓落成，將會影響居民通行便利、防災、日照、景觀等權益，遂向法院提出訴訟。隔壁的師大禮居只有十八樓，住戶表示，「兩棟大樓的巷子，縮小成不到四米寬，我們又矮了一大截，未來哪有什麼生活品質？」
停車空間，圖利建商爭議大
結果，最高行政法院在去年年底認為台北市政府核准的容積獎勵有問題，裁定台北市政府必須撤銷原有的容積獎勵，重新評估。但台北市政府目前仍未撤銷建照，台北市政府、建商、住戶三方仍在角力當中。
楊實秋表示，一品苑和揚昇君臨，都是牽涉到停車空間容積獎勵，引發圖利建商的爭議，台北市政府甚至因為一品苑，受到監察院糾正，搞得灰頭土臉。為此，台北市政府也從善如流，到今年底，不再給予停車空間容積獎勵。
楊實秋又指出，台北市政府給予的容積獎勵所造成最嚴重後果的案例，恐怕會出現在京站和美河市。他解釋，當初台北市政府給京站大量的容積獎勵，做為轉運站。結果，建商卻拿去蓋了將近千戶的小坪數住宅，賣給民眾，而且還只有五十年的使用權而已。
「未來五十年到期了，台北市政府要把京站拆掉，這麼多的住戶，只要有十分之一不搬走，賴在這裡，台北市政府要怎麼辦？恐怕這裡會變成台北市最大的貧民窟！」
至於在新店的美河市，楊實秋說，原始地主是台北市政府，當初因為是捷運的聯開案，連台北縣政府都給了大量的容積獎勵。孰料，卻是蓋成十一棟住宅、二棟辦公室、一個商場；誇張的是，身為地主的台北市政府，竟然只分到一棟大樓而已，還是面積最小的一棟！
由於容積獎勵給外界的印象，多半是官方圖利建商，造成房價居高不下，所以連新上任的內政部長李鴻源都說，要討論容積獎勵的問題。李鴻源表示，目前的容積獎勵有氾濫之嫌，應該要制訂上限，達到供需平衡。
開容積銀行廣增財源
經建會日前開會，由於重大公共工程建設預算不足，經建會為籌措財源，已規畫籌措「容積銀行」的方案，希望增加財源。
官員表示，今年度重大公共工程資金缺口有900多億元，目前計畫的容積銀行，就是由政府做莊，把容積視為有價財產出售。做法是，出售捷運或是高速公路沿線的建築物建築容積，籌措經費。
不過，在民間市場上，早就出現像普通銀行一樣的容積銀行。民眾只要透過簽約，可以把自己的容積放在銀行儲存，有建商要買再賣掉，但也有一開始就賣斷給銀行。
容積銀行除了收容積之外，也會主動幫客戶計算容積。像是一些公家單位要蓋新大樓，因為不知本身有多少土地，容積銀行可以幫忙計算，不夠的話，也可以賣容積給客戶。若客戶本身容積足夠，則只收服務費。有些容積銀行還標榜有合約擔保，保證每一塊地都能成功增加容積，若不成功，原價退款。
捐山坡地換容積遭駁回
總統大選前，某上市建設公司向台北市政府提容積移轉的案子，卻遭到駁回，引起很大的議論。因為，該建設公司找了2位市議員、1位立委施壓，依舊無效。
這家建設公司是在台北市郊區買了1塊山坡地，山坡地很便宜，1坪才幾千塊錢。之後，該建設公司要把山坡地捐給台北市政府做為公園綠地，換取容積率。如果此案成功，這家建設公司將容積率轉到信義區蓋房子，肯定荷包裝滿滿。
由於山坡地要變成公園綠地，必須由公園路燈管理處認可，該建設公司先後找了2位市議員出面，其中1名市議員又找來1位立委助陣，三管齊下。如果是在以前，這種案子很少不准。但這次公園路燈管理處很有肩膀，硬是把整個案子給退回。
都更推動中心 百分百官股
台北市政府在民國96年，原本要成立都更公司，協助民間推動都市更新，但因為最初構想是官股只占4成，民股卻占了6成，整個主導權根本不在台北市政府手上，最後遭到台北市議會否決。
去年底，台北市政府捲土重來，除了更名為「財團法人都市更新推動中心」之外，更是百分之百官股。台北市都發局局長丁育群在市議會報告指出，都更推動中心主要業務是提供專業技術服務，協助權利關係人整合、組更新會、進行權利價值估算、更新事業計畫、權利變換計畫等相關工作。
楊實秋則說，雖然都更推動中心主要是做都市更新，這中間也會牽涉到容積獎勵的問題，「所有的都市更新都會牽涉到容積獎勵，也因此，未來在容積獎勵這方面，也是可以完全掌控。」
容積移轉小辭典
簡單來說，容積移轉就是原屬一宗土地之可建築容積，一部或全部移轉至另一宗可建築土地做建築使用。建商會花錢買容積，且地價愈高的地區愈需要。只要取得公設用地可換取的建坪價格，比建地地坪可換取的建坪價格低，就能降低建商的成本。
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雲水人間：
台中市七期裡有一大堆超高豪宅
彼此緊連在一塊..
住戶隔個窗，都可握手了寒喧了...
真的是毫無隱密，
view不過就只是別人家的陽台，門窗..
還是有人願意花大錢買..
讓建商口袋滿滿...
只能說，台灣人的錢真好賺..
呵！呵！
